【房產(chǎn)資訊】淮安市不動產(chǎn)登記 有關(guān)歷史遺留問題的處理意見

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處理意見

取得房屋所有權(quán)屬證書但未辦理土地登記的問題

已取得房屋所有權(quán)屬證書，未辦理土地登記，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，分別按下列情形處理：

1.有合法土地權(quán)屬來源的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理，有關(guān)土地權(quán)屬來源材料認(rèn)定，可依據(jù)取得土地使用權(quán)時的相關(guān)政策。

2.沒有合法土地權(quán)屬來源的，不動產(chǎn)所在地政府應(yīng)組織自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理等部門依法作出處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明材料辦理不動產(chǎn)登記。

3.在集體所有土地上開發(fā)的商品住房(小產(chǎn)權(quán)房)，一律不得辦理不動產(chǎn)登記。

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超出批準(zhǔn)用地范圍建筑物登記問題

1.首次登記時存在超出批準(zhǔn)用地范圍的，批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)的合法建筑應(yīng)當(dāng)予以登記，超出批準(zhǔn)用地范圍的建筑，分別按照下列規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

(1)對于超出批準(zhǔn)用地范圍占用集體土地的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)將涉嫌違法建設(shè)行為書面移送相關(guān)執(zhí)法部門。對于超出批準(zhǔn)用地范圍的建筑物，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法完善相關(guān)手續(xù)且整改到位后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)再予以登記。

(2)對于超出批準(zhǔn)用地范圍建筑物占用其他權(quán)利人使用的國有土地，雙方可以通過合理調(diào)整宗地界線，并完善土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)再予以登記。土地使用期限可在不動產(chǎn)登記簿和證書內(nèi)標(biāo)注。

2.已經(jīng)登記的超出批準(zhǔn)用地范圍的建筑物，按照下列規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

(1)申請換(補)證的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理，記載合法土地面積和原登記的建筑物面積，并備注“建筑物超出批準(zhǔn)用地范圍占地面積”。建筑物全部在批準(zhǔn)用地范圍外的，備注“建筑物占地未取得用地批準(zhǔn)手續(xù)”。

(2)申請抵押登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理，同時告知抵押權(quán)人“抵押建筑物存在超出批準(zhǔn)用地范圍情況”，并在不動產(chǎn)登記證明內(nèi)予以備注。

(3)申請轉(zhuǎn)移登記的，部分建筑物超出批準(zhǔn)用地范圍不影響宗地內(nèi)其他已合法登記建筑物辦理轉(zhuǎn)移,超出部分在不動產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)備注說明。超出批準(zhǔn)用地范圍建筑物應(yīng)當(dāng)完善超占部分的用地手續(xù)后，再辦理轉(zhuǎn)移登記。

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房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法，但開發(fā)建設(shè)中存在違規(guī)行為的問題

1.有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)、但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，不動產(chǎn)所在地縣區(qū)級人民政府應(yīng)組織有關(guān)部門依法作出處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明文件辦理不動產(chǎn)登記。

2.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理，按已建成的建筑現(xiàn)狀進行測繪落宗，并在登記簿及證書上標(biāo)注存在相關(guān)問題，所在地縣區(qū)級人民政府還應(yīng)對存在問題依法調(diào)查處理，并將處理結(jié)果送不動產(chǎn)登記機構(gòu)存檔。

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房地用途不一致問題

1.不動產(chǎn)已經(jīng)登記，但房屋和土地登記用途不一致的，原記載的房屋與土地用途保持不變，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的用途，不影響換(補)證、抵押、轉(zhuǎn)移等業(yè)務(wù)。有證據(jù)證明原用途登記錯誤的，應(yīng)當(dāng)依法辦理更正登記。

2.對原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T2010-2017)二級類不對應(yīng)、原批準(zhǔn)房屋用途與《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986.1-2000)中《房屋用途分類》二級類不對應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》和《房屋用途分類》二級類重新確定規(guī)范的用途，并備注原批準(zhǔn)用途。

3.原土地登記為“綜合用地”、原房屋登記為“非住宅”的，原則上應(yīng)當(dāng)按照房屋批準(zhǔn)用途規(guī)范確定土地用途或者房屋二級類用途。

4.不動產(chǎn)未登記、且土地用途與房屋批準(zhǔn)用途不一致的，土地用途依據(jù)用地批準(zhǔn)文件或者土地權(quán)屬來源材料確定，房屋用途按照規(guī)劃用途確定。

5.原房屋登記用途不明確的，且規(guī)劃用途不詳?shù)�，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可結(jié)合1985年前地形圖、原始買賣合同、契稅繳納比例、原始檔案、實地察看等綜合確定房屋用途,仍不能確定的,自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)對用途進行確認(rèn)。

土地已抵押問題的處理

1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，當(dāng)事人購買已抵押國有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權(quán)人同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可予以辦理，在登記簿中予以備注。

2.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，違反《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，不動產(chǎn)所在地政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

3.各級銀行等金融機構(gòu)應(yīng)積極配合支持，妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

商品房開發(fā)項目建設(shè)用地，使用權(quán)的查封問題

1.關(guān)于未開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)的查封。對于尚未開發(fā)建設(shè)的凈地，可按整宗地查封。

2.關(guān)于已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完成的土地使用權(quán)的查封。人民法院無需另行對宗地進行查封，可通過查封地上房屋等建筑物(構(gòu)筑物)的形式完成對房屋及其對應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的查封。

3.關(guān)于已部分開發(fā)的建設(shè)用地使用權(quán)的查封。為避免因宗地整體查封造成其他業(yè)主房地產(chǎn)被關(guān)聯(lián)查封而引起不必要的群訪矛盾，人民法院一般不對已開發(fā)建設(shè)的土地使用權(quán)進行宗地整體查封�？赏ㄟ^查封已建成具體房號或樓棟，實現(xiàn)對其對應(yīng)的土地使用權(quán)的查封;對未開發(fā)建設(shè)部分的土地使用權(quán)的查封，可通過查封虛擬樓棟，實現(xiàn)對其相應(yīng)土地使用權(quán)的查封。

4.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，當(dāng)事人購買已查封國有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)土地仍處于查封狀態(tài)的，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)查封法院同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可予以辦理，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地查封狀況。

5.各級人民法院應(yīng)積極支持配合，妥善化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

建筑物竣工材料問題

1.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目和老舊小區(qū)已取得合法土地使用權(quán)，因歷史原因無法竣工驗收備案材料的，對于老舊小區(qū)所在在縣區(qū)(園區(qū))政府(管委會)可以免于處罰，可依據(jù)第三方機構(gòu)出具的建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告作為建筑竣工驗收備案材料，或建設(shè)主管部門依據(jù)建設(shè)時的標(biāo)準(zhǔn)出具的補充竣工意見作為竣工驗收備案材料。

2.對于企事業(yè)單位的建筑物，已取得土地、規(guī)劃等合法手續(xù)的，因歷史原因無法提供竣工驗收備案材料的，可依據(jù)第三方機構(gòu)出具的建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告作為建筑竣工驗收備案材料。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后未能及時組織竣工驗收的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位組織相關(guān)的勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、消防職能部門進行竣工驗收并出具的單位工程竣工驗收報告或者證明，作為建筑竣工驗收備案證明材料。

3.工業(yè)企業(yè)的建筑物、構(gòu)筑物，已取得土地、規(guī)劃等合法手續(xù)的，因歷史原因無法提供竣工備案材料的，可以憑第三方質(zhì)量鑒定報告和消防合格相關(guān)材料或建設(shè)主管部門出具的補充竣工意見作為申請首次登記備案材料。

4.企事業(yè)單位建筑面積小于300平方米或者工程投資額在30萬元以下的建筑以及個人自建房，取得土地、規(guī)劃等合法手續(xù)的，建設(shè)單位出具的竣工證明或者個人出具的房屋已經(jīng)竣工的書面說明，作為建筑已竣工的證明材料。

不動產(chǎn)分割、合并問題

1.未完成全部房屋竣工驗收，申請辦理分割(含分割轉(zhuǎn)移登記)或者合并土地，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位出具該地塊分割或者合并后的規(guī)劃總平面圖，分割或者合并后的每塊宗地必須具備獨立使用功能，滿足規(guī)劃、消防、通行等要求、且不影響每塊宗地的生產(chǎn)經(jīng)營。自然資源和規(guī)劃部門對規(guī)劃總平面圖重新審核后，辦理土地不動產(chǎn)登記。其中，工業(yè)用地還應(yīng)提供由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道或者園區(qū)管委會還就擬分割合并宗地投產(chǎn)達效提出意見。

2.申請辦理房屋的不動產(chǎn)分割、合并事項與審核確認(rèn)的原設(shè)計建筑施工平面圖或者備案的竣工圖一致的，當(dāng)事人提供原規(guī)劃(或者施工)審查通過的建筑施工平面圖或者備案的竣工圖后，申請辦理變更登記。

3.申請辦理房屋的不動產(chǎn)分割、合并事項與審核確認(rèn)的原設(shè)計建筑施工平面圖或者備案的竣工圖不一致的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程設(shè)計單位修改建筑施工圖，經(jīng)施工圖審查合格，依據(jù)第三方專業(yè)機構(gòu)出具的建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告，辦理不動產(chǎn)登記。

4.個人申請辦理不動產(chǎn)分割、合并，申請辦理的不動產(chǎn)單元必須符合權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，并取得當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門同意。

5.建筑物區(qū)分所有權(quán)的不動產(chǎn)登記時，不動產(chǎn)權(quán)證書上記載該宗地確權(quán)登記的宗地面積，不記載分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。已取得房屋所有權(quán)屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)所在地的縣區(qū)級人民政府應(yīng)組織自然資源和規(guī)劃管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應(yīng)一致原則進行分割、合并或調(diào)整邊界處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。

農(nóng)村宅基地和農(nóng)房登記問題

1.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)以戶為單位登記，由戶主或者家庭成員共同書面授權(quán)確定的登記人申請登記，家庭成員可作為不動產(chǎn)共有人，記載在不動產(chǎn)登記簿中，不動產(chǎn)權(quán)證書備注共有性質(zhì)和共有人。

2.農(nóng)村宅基地法定批準(zhǔn)面積按照家庭成員數(shù)確定，具體以宅基地申請審批時或者房屋建設(shè)時的家庭戶籍在冊人口為依據(jù)，經(jīng)所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會書面核實確認(rèn)。

3.對1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應(yīng)按照批準(zhǔn)面積填寫使用權(quán)面積。實際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，可在登記籍簿及產(chǎn)權(quán)證備注超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，需在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

4.《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》施行前已建成，但無權(quán)屬來源的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地和房屋，由所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村(居)民委員會查明宗地歷史演變情況和現(xiàn)狀、并予以確認(rèn)，在不動產(chǎn)所在地對權(quán)利人、實際面積、四至、宅基地法定面積等事項公告30日無異議后，出具相關(guān)情況說明，經(jīng)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村、組三級審核同意后，依法申請登記。

5.《土地管理法》(新)實施后的農(nóng)村宅基地審批管理辦法將由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門會同自然資源和規(guī)劃部門共同制定。

本意見自頒布之日起實施，有效期五年。

來源：淮安市自然資源和規(guī)劃局

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